Das Grundbuch von Venezuela / land registry system in Venezuela

Das Grundbuch System in Venezuela / land registry system in Venezuela

Genau erklärt von venezolanischen Juristen wird das hier bei Badell & Grau: http://www.badellgrau.com/?pag=67&ct=912

Der wichtigste Satz in diesem langem spanischen Artikel ist der: Punkt 4 / II. ….Por tanto, si la propiedad se transmite solo consensu y el adquirente, inscriba o no su título en el Registro, se convierte en propietario o titular del derecho real, mas bien debería hablarse de un “principio de no inscripción”. …….). Pero, con respecto a los demás derechos reales inmobiliarios la inscripción no es obligatoria y constituye solamente un requisito de publicidad, es decir, una formalidad establecida por la ley para la oponibilidad del acto frente a terceros (Código Civil, artículo 1.924).

Diese juristischen Ausdrücke auf spanisch könnte man zwar vielleicht sinngemäß übersetzen, aber als deutschsprachiger verstehen geht wahrscheinlich nur, wer sich auch im deutschen bzw. österreichischen Juristik auskennt!

Deswegen eine kurze einfache Einführung ins deutsche und österreichische Immobilienrecht: In DE/AT/CH geht man aufs Grundbuchamt und man verlässt sich auf die eingetragenen Daten!
Allerdings, woher kommen denn diese Daten im Grundbuch! In erster Linie vom Katasteramt!
Nur, in DE/AT werden, bzw. müssen die Daten vom Katasteramt dem Grundbuch angeglichen werden!
Warum?
In DE steht die Pflicht zur Eintragung der Rechte ins Grundbuch:
BGB § 873
Erwerb durch Einigung und Eintragung
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

und die Pflicht zur Beglaubigung von Urkunden bei der Übertragung von Immobilienrechten:
§ 311b
Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

In Österreich ist das im ABGB: § 431, 432

Und in Venezuela steht im codigo civil:
Artículo 1.924.-
Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

Im Grundbuch werden Eigentumsrechte gewechselt – unter Einhaltung der Gesetze – allerdings nach spanischen Vorbild!! Allerdings, beim Grundbuch haben die Venezuela dasselbe Chaos wie in Spanien!

Ob freiwillig oder nicht – in Venezuela gibt es wie in Spanien auch eine Rangordnung –
siehe Grundbuchgesetz Venezuela:
Artículo 9°.
Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse con prelación a cualquier otro título presentado posteriormente.

Was wäre in DE / AT wenn der § 873 bzw. § 431 ABGB nicht wäre! Dann wäre das Katasteramt die Quelle für den wahren Eigentümer! Nur, deutschsprachige sind gewohnt, dass das Grundbuch den Beweis trägt! Niemand würde bei uns auch noch beim Katasteramt nachfragen! Ich hatte das gemacht hier in Österreich! Die lachten und sagten, sie hätten dieselben Daten wie im Grundbuch steht!

Die Beurkundungspflicht bei Übertragung von Rechten an Liegenschaften wie in DE BGB 311 b , bzw. AT ABGB §431 die gibt es auch in Venezuela: …….los actos que deben registrarse:
Art. 1920 Código Civil:
1. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca; = „deben“ = MÜSSEN (ein unbedingtes MUSS sonst sind diese Akte (Titel) NICHT rechtsgültig!
Durch die Beglaubigung wird die „escritura de compraventa“ = Die Kauf/Verkaufsurkunde zur „escritura publica de compraventa“ = eine öffentlicher Kauf/Verkaufsvertrag

Allerdings, in Venezuela wie in Spanien ist eineKatastereintragung sehr wohl vorgeschrieben und verpflichtend! Irgend jemand muss im Kataster eingetragen sein!

Das Kataster in Venezuela gut erklärt auf spanisch:
http://www.geoeduca.com.ve/tesisvaluador/catastro.htm

und
http://www.geoeduca.com.ve/tesisvaluador/docu/catastro.pdf

und das
Vermessungsgesetz bzw. Katastergesetz von Venezuela:

In Brasilien, Paraguay, Uruguay und Argentinien sind die Gesetze wie in DE/AT
In Venezuela das Grundbuchsystem wie in Spanien – chaotisch aber nicht undurchschaubar.
Man muss nur auch das Kataster abfragen bzw. selber hingehen und mit den Beamten selbst reden! Das positive in Venezuela: Jeder hat Einsichtsrecht, für alle Daten, wie Brasilien und Österreich!
In Spanien und Deutschland hat man nur bei „berechtigtem Interesse “ Einsichtsrecht, wie auch in Paraguay!

Das Hauptproblem für alle deutschsprachigen in Spanien und Venezuela ist: niemand kennt den Unterschied zwischen Kataster und Grundbuch! Niemand kümmert sich darum, da man von zu Hause gewohnt ist, dass die Katasterdaten dem Grundbuch angepasst werden MÜSSEN! Nicht in Venezuela, nicht in Spanien!