Escritura in Brasilien – Beweis beim Immobilienkauf / deeds in Brazil

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Jul 272013

Escritura in Brasilien – Beweis beim Immobilienkauf / deeds in Brazil

Titel und Modus in Brasilien

Titel
Ursprung des Wortes: althochdeutsch titul, titulo (m), daneben: titulâ, titalâ, titelâ (f)
http://de.wiktionary.org/wiki/Titel
Bedeutung: ein Grund etwas durchzuführen, insbesondere in Besitz zu nehmen
Rechtstitel
http://de.wiktionary.org/wiki/Rechtstitel
Bedeutungen:
[1] Recht: öffentliche Urkunde, die einen Anspruch feststellt und Grundlage einer Vollstreckung sein kann

Der „Titel“ ist der Rechtsgrund zum Erwerb an einer Sache.

Definition „titulo“ auf portugiesisch:
http://www.dicio.com.br/titulo/
Documento que comprova o uso de um direito: título de propriedade = Dokument welches den Gebrauch eines Rechtes beweist – Eigentumstitel

Modus
Herkunft: latein : modus = „Art und Weise“
Durch den „modus“ wird ausgesagt auf welche Art die Rechte an einer Sache erworben wird! Bei unbeweglichen Sachen wie Liegenschaften wird die Art der Erwerbung – der „Modus“ durch die Eintragung ins Grundbuch (oder ein öffentliches Register – andere Länder) öffentlich gemacht!
Das Publizitätsprinzip – was soviel bedeutet: die Öffentlichkeit wird zum Zeugen der Abtretung der Rechte einer Liegenschaft!
Bei beweglichen Sachen – Auto zB. – ist der Modus die Übergabe der Sache an den neuen Eigentümer!
In Brasilien ist der „modus“ bei unbeweglichen Gütern (Immobilien) die „Immatrikulation“ („matricula“) in das zuständige Grundbuch! Auch bekannt in Österreich als „Intabulierung“ – deswegen liest man in Brasilien sehr oft bei Cartorios die Bezeichnung “ tabelão“ = oder „tabelionato“ = eine authorizierte Amtsperson/ Notar die befugt ist, Intabulierungen durchzuführen!!

Auszug aus dem codigo civil

escritura pública
Art. 108.
Não dispondo a lei em contrário,(= sollte das Gesetz nichts anderes verfügen/anordnen) a escritura pública é essencial (wesentlich, grundlegend) à validade (Rechtskraft) dos negócios jurídicos que visem (bezwecken) à constituição (Gründung), transferência (Übertragung) , modificação (Änderung) ou renúncia (Löschung) de direitos reais (realen Rechte) sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

DA PROVA = Der Beweis bei Rechtsgeschäften
Artikel 212 bis 232

Auszug brasilianisches Grundbuchgesetz Lei 6.015
CAPÍTULO VII /
Do Registro
Art. 236 –
Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado. (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).

Wichtig: Die „escritura publica“ ist eine öffentliche Urkunde, ausgestellt von einem Gericht, oder eine Privaturkunde die notariell beglaubigt wurde!!!

Ein typische „escritura publica“ also ein sehr gebräuchliche öffentliche Urkunde wäre eine Erburkunde (in Österreich „Einantwortungsurkunde“), in Brasilien nennt man so eine Erburkunde eine :
escritura pública cessão de direitos hereditários = also eine öffentliche Urkunde der Abtretung von Erbrechten!!! (So eine Urkunde kann nur von einem Verlassenschaftsgericht ausgestellt werden, da ja der Verstorbene keine Urkunden mehr ausstellen kann….!!)

„escritura“ in Brasilien

Die „escritura“ ist sozusagen ein rechtlicher Titel, im Immobilienhandel meistens ein Kauf / Verkaufsvertrag! Es könnte natürlich auch ein Schenkungstitel oder ein Erbtitel sein oder ähnliches!

Das Wort „escritura“ ist wohl das am häufigsten falsch interpretierte Wort im Immobilienhandel in Brasilien und das wohl häufigste gebräuchliche Wort um Immobilienbetrügern auf den Leim zu gehen!

„escritura“ ist ein Hauptwort und entstammt dem Zeitwort „escriturar“ = was soviel bedeutet wie einen Notariatsakt aufsetzen!
Ein Dokument bzw. die Urkunde die durch einen Notariatsakt entsteht nennt man „escritura publica“!

Den Notariatsakt der durchgeführt wird um eine „escritura“ zu erstellen nennt man im portugiesischen – speziell in Brasilien „Escrituração“
Die „Escrituração“ ist gesetzlich geregelt im brasilianischen Grundbuchgesetz Lei 6.015, ab Art. 3, Art. 33, Art. 114, Art 132, Art. 172 (Immobilienregistrierung)

Zu einer „escritura publica“ – also eine öffentlich Urkunde wird dieses Dokument erst dann, wenn dieses Dokument/ Urkunde in einem dafür kompetenten Notar/ Cartorio / Register aufgenommen wird !

Erwähnt wird die „escritura publica“ auch im novo codigo civil unter Artikel 215 !

Auszug aus dem NCC – was eine „escritura publica“ enthalten muss:

TÍTULO V
Da Prova = vom Beweis (als Beweis nur gültig wenn die escritura (Urkunde) zur escritura pública (öffentliche Urkunde) wird

Art. 215.
A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
= Die öffentliche Urkunde / Dokument, ausgestellt vom zuständigen Notariatsamt, ist ein Dokument ausgestattet mit öffentlichem Glauben, mit voller Beweiskraft!!
§ 1º Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter: = eine escritura pública muss enthalten:
I – data e local de sua realização;= Datum und Ort der Ausstellung
II – reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas; =
III – nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV – manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V – referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI – declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
VII – assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
§ 2º Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.
§ 3º A escritura será redigida na língua nacional. = die Urkunde muss in der nationalen Sprache verfasst sein (portugiesisch BR)
§ 4º Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete, ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.
§ 5º Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.

Art. 216.
Farão a mesma prova que os originais as certidões textuais de qualquer peça judicial, do protocolo das audiências, ou de outro qualquer livro a cargo do escrivão, sendo extraídas por ele, ou sob a sua vigilância, e por ele subscritas, assim como os traslados de autos, quando por outro escrivão consertados.
Art. 217.
Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas.
Art. 218.
Os traslados e as certidões considerar-se-ão instrumentos públicos, se os originais se houverem produzido em juízo como prova de algum ato.
Art. 219.
As declarações constantes de documentos assinados presumem-se verdadeiras em relação aos signatários.
Parágrafo único.
Não tendo relação direta, porém, com as disposições principais ou com a legitimidade das partes, as declarações enunciativas não eximem os interessados em sua veracidade do ônus de prová-las.

Die häufgiste verwendete „escritura“ ist der sogenannte „Kauf- und Verkaufsvertrag“ = Escritura de Compra e Venda
Wie man sieht, erst durch das Fürwort „de“ kommt es zur genauen Bezeichnung, um welches Dokument / Urkunde es sich handelt!
Im „Deutschen“ verwendet man ein „s“ um zwei Hauptwörter zu verbinden, in romanischen Sprachen das bezügliche Fürwort „de„!

Escritura de Compra e Venda ist allerdings nur die Bezeichnung für eine Urkunde über einen Kauf-und Verkaufsvertrag! Also allgemeine Bezeichnung!
Im portugiesischen müsst man nach „Escritura de Compra e Venda“ nochmals ein „de“ hinzufügen, also ein bezügliches Fürwort, also ein Fürwort da darüber Auskunft gibt, um welche Art von Kauf- und Verkaufsvertrag es sich handelt!
Es könnte ja auch ein Kauf-/Verkaufsvertrag eines Autos sein, oder eines Bootes!

Oder Jemand verkauft Ihnen die Besitzrechte oder ein Erbbaurecht!

Die Escritura gibt also Auskunft, welche Art von Rechten abgetreten werden bzw. veräußert werden!!

Verschiedene Arten von „escrituras = Urkunden“ in Brasilien (auch im spanischen Sprachraum geläufig!)

Es gibt auch :
Escritura de Doação = Schenkungs- Stiftungsurkunde
Escritura de cessão = Abtretungsurkunde
Escritura de Testamento Público = registriertes Testament
escritura pública de cessão de direitos hereditários = öffentliche Urkunde der Abtretung von Erbrechten
escritura de posse = Besitzurkunde
escritura pública de cessão de direitos de ocupação = öffentliche Urkunde der Abtretung von Rechten der Besetzung (kommt meist zur Anwendung von Besetzungsrechten bei Erbbaurechten am Strand!)
escritura pública de doação com reserva de usufruto = öffentliche Schenkungsurkunde mit Vormerkung (Reservierung) des Fruchtgenusses)
escritura pública de domínio útil = öffentliche Urkunde über Pachtrechte
escritura pública de cessão de posse e ocupação = öffentliche Urkunde über die Abtretung von Besitzrechten und Besetzungsrechten (übliche Formulierung beim LEGALEN Verkauf von Strandgrundstücken bzw. Abtretung der Rechte von Erbpachtrechten (Erbbaurechten) (die üblichen Immobilienabzocker im Internet zeigen Ihnen meistens nur ein vergilbtes ungültiges Zettelchen….!)

escritura pública de cessão de posse, benfeitorias e transferencia de direitos de ocupação de terreno de marinha = öffentliche Urkunde über die Abtretung von Besitzrechten, Nutznießung und Übertragung der Besetzungsrechte eines Grundstückes der Marine usw……….

Sie sehen also, eine „escritura“ allein macht Sie nicht zum Eigentümer in Brasilien! Die „escritura“ sagt aus, welche Rechte Ihnen übertragen werden! Und wenn in der „escritura“ nur das Wort „posse“ steht, dann erhalten Sie nur die Besitzrechte! Und wenn in der „escritura“ der Ausdruck „direitos de ocupação“ – also Rechte zur Besetzung steht, dann sind Sie auch nicht Eigentümer, sondern nur berechtigt die Besetzung fortzusetzen (meistens bei Häuasern am Strand, Strandbaracken!!)

„escritura“ allein bedeutet nur Dokument / Urkunde die durch einen Notariatsakt aufgesetzt wurde! Durch die Eintragung ins zuständige Registrierungsamt – also in Brasilien sind das die Cartorios, wird die Öffentlichkeit zum Zeugen – die Urkunde wird „publica“ – öffentlich einsehbar für alle!!

Das Justizminsterium schreibt genau vor, welches Cartorio das Grundbuch führen darf:
http://portal.mj.gov.br/CartorioInterConsulta/
(nur die Cartorios, die beim Justizminstierum als „registro de imoveis“ aufgelistet sind, dürfen Grundbücher führen!!
Zweiter direkter Link (stand 2015)http://www.acessoajustica.gov.br/pub/sobre/portasDaJustica/consultarPortasDaJustica.faces

escritura publica
Sehr gebräuchlich ist der Ausdruck „escritura publica“ vor allem im spanischen und portugiesischen und dem gesamten lateinamerikanischem Raum! (nicht in Italien – dort sagt man „rogito“!)
Wenn das Wort „publica“ an das Wort „escritura“ angehängt wird, dann ist immer eine öffentliche Urkunde gemeint, oder eine Urkunde die der Regelung der notariellen Beglaubigung unterworfen ist!!

Für welche Urkunden („escrituras“) die notarielle Beglaubigung vorgeschrieben ist, das ist in Brasilien so wie in allen anderen Ländern immer im Zivilgesetzbuch (in BR novo codigo civil) und in den Grundbuchsordnungen festgelegt! In Brasilien im Gesetz Lei 6.015

Beispiel aus dem brasilianischen neuen bürgerlichen Gesetzbuch (novo código civil) – die gesetzliche Verpflichtung zur Errichtung einer „öffentlichen Urkunde“ in Bezug auf Immobilienübertragung / Abtretung :

Art. 1.227.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
= Die realen Rechte über Immobilien, gegründet (neu) oder übertragen unter Lebenden, erlangt / erwirbt man NUR mit der Einverleibung / Intabulierung / Registrierung der Rechtstitel im zuständigen Grundbuchsamt (siehe auch Artikel 1245 bis 1247)

Faustregel in Brasilien: alles ist Notariatspflichtig – vor allem im Immobilienhandel!
Ausnahmen gibt es natürlich immer, allerdings sind private Urkunden nur gültig zwischen den Personen die diese Urkunden abgeschlossen haben! Stirbt einer davon, dann gibt es keinerlei rechtsgültigen Beweis gegenüber Dritten!!

Und öffentliche Urkunden können nie von Anwälten ausgestellt werden, nicht in Europa und ganz sicher nicht in Brasilien, sondern nur von Gerichten oder öffentlichen Notaren!!!

„publica“ = öffentlich (die Öffentlichkeit wird zum Zeugen)!

Eine „escritura publica“ ist somit eine öffentliche Urkunde (der TITEL) , die bei einem Notar aufgesetzt wurde!

Dokumente in nicht-portugiesischer Sprache
Auszug NCC
Art. 224.
Os documentos redigidos em língua estrangeira serão traduzidos para o português para ter efeitos legais no Pais = Dokumente die in ausländischer Sprache (gemeint ist Nicht-portugiesisch) ausgestellt sind, müssen ins Portugiesische übersetzt werden um rechtskräftig zu sein!