THE BRAZILIAN GEODESIC SYSTEM

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Mai 282015

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Liegenschaftskataster von Brasilien / brasilianischer Kataster Cadastre law of Brazil / THE BRAZILIAN GEODESIC SYSTEM 巴西房地产地籍 Кадастра недвижимости Бразилии
(Links aktualisiert 2024)

Um das Katastergesetz für urbane Grundstücke vom Katastergesetz für Agrargrundstücke zu unterscheiden, verwendet man in Brasilien im urbanen Bereich nicht den Ausdruck „cadastro“, sondern „parcelamento do solo urbano„!
Dadurch entsteht für Unwissende oft der Eindruck, es gäbe kein Katastergesetze in Brasilien, was allerdings ein sehr großer Irrtum ist – es gibt in Brasilien grundsätzlich 6 wichtige Katasterbereiche / Vermessungsbereiche, für 6 wichtige Raumeinteilungen!
Wer nach diesem Artikel nicht glaubt oder kapiert, dass es ein Katasterwesen seit 1946 in Brasilien gibt, dem kann NICHT geholfen werden!!!

1.) das urbane Kataster von Brasilien
urban = städtisch – als „urbano“ bezeichnet man in Brasilien alle Gemeinden, die ein eigenes Gemeindeamt haben – „prefeitura„! „Zona urbana“ – die Zonen einer Stadt (auch Kleinstadt die für europäische Verhältnisse nicht wie eine Stadt aussieht) – wo es öffentliche Strassen gibt, Abwasserkanäle, Elektrizität, Gehsteige usw. – das nennt man Zona urbana“!
Ein großes Dorf kann eine „zona urbana“ sein oder auch nicht! Am besten ist, bei der „prefeitura“ = Gemeindeamt nachfragen!!! Seit 1979 gibt es in Brasilien das Gesetz Lei 6766 genannt „Lei do Parcelamento do Solo Urbano“ , bedeutet auf deutsch: das Gesetz zur Parzellierung von urbanen Grundstücken – Aufteilung in Flurstücke! Wie in Deutschland und Österreich (Vermessungsgesetz § 45) muss auch in Brasilien die Daten des Liegenschaftskatasters dem Grundbuch angeglichen werden, innerhalb von 180 Tagen! Vermessungsämter findet man indem man in www.google.com.br den Namen des Bundesstaates eingibt plus den Begriff „georreferenciamento“
Siehe Artikel 18 Lei 6766: Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
O parcelamento do solo urbano = Die Parzellierung des urbanen Grundes, Einteilung in Flustücke „gleba“ = Grundstücke die noch nicht in Parzellen im Liegenschaftskataster eingetragen sind. Diese Grundstücke „gleba“ unterteilt man in „lotes“ = Parzellen / Flurstücke Eine „lote“ muss mindestens 125 m² messen – siehe Art. 4º. Lei 6766
Ein „loteador“ ist der Antragsteller auf Eintragung ins Kataster!
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. = Es ist verboten, anzubieten oder zu verkaufen, Parzellen die nicht im Kataster eingetragen sind!
Unter Artikel 50 wird das Strafausmaß angegeben: Die Strafen schwanken zwischen 1 Jahr und 5 Jahren Gefängnis plus Geldstrafen! Bei solch hohen Strafen kann man annehmen, dass das Kataster in Brasilien sehr wichtig ist – also nicht ignorieren!!
Leider wissen die Bewohner von Favelas nichts von diesen Verordnungen, was den örtlichen Stadtregierungen natürlich jederzeit die Möglichkeit gibt, gewisse Favelas einfach abzureißen! Auf verseuchten Gebieten wie stillgelegte Müllhalden darf man nicht bauen, solche Grundstücke dürfen auch nicht ins Kataster aufgenommen werden! Auch bei Grundstücken die der Öffentlichkeit gehören wie Bundesstraßen, Flüsse muss ein Abstand von 15 Metern eingehalten werden!
Fakten für Investoren:
Man sollte sich immer auch am Katasteramt, also bei der Prefeitura Municipal (Bezirksmagistrat / Landkreis) Untersektion: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (Sekretariat für die Stadtplanung)erkundigen! Aber da 70 % der Brasilianer in Städten lebt, ist das Gesetz Lei 6766 eines der wichtigsten für Investoren im Bereich Immobilien Anlage!

2.) das Kataster für Naturschutzgebiete =Cadastro Nacional de Unidades de Conservação (CNUC)
Auskünfte gibt auch das Umweltministerium über das „cadastro nacional“, vor allem über Gebiete, die geschützt sind:
http://www.mma.gov.br/areas-protegidas/cadastro-nacional-de-ucs

3.) Cadastro Ambiental Rural – CAR = Katastergesetz / Vermessungsgesetz für Waldgebiete in Brasilien

https://www.car.gov.br/#/
Kontrolierte Abholzung in Braslien Ohne eine Registrierung in das CAR – Kataster ist keinerlei Abholzung möglich!
Gesetzlich geregelt wurde dies im Gesetz Lei 12.651, vom 25. Mai 2012 Strafausmaß bei Vergehen stehen im Gesetz Lei 9.605 aus dem Jahre 1998!
D.h. also, trotz sehr neuem Gesetz aus dem Jahre 2012, gibt es schon sehr lange Strafen gegen die Abholzung und Umweltvergehen ind Waldgebieten! Dieses Kataster wird von der IBAMA kontrolliert und mit Abfragesystem im Internet präsentiert:
Abfragen der CAR-Kataster Nummer https://www.car.gov.br/publico/imoveis/index
IBAMA Startseite: http://www.ibama.gov.br/ Zoneamento Ecológico Econômico = Zoneneinteilung /
Karten download http://www.zee.mg.gov.br/ APP = Atividades potencialmente poluidoras = umweltverschmutzende Tätigkeiten

Im Gesetz 12.651 steht ausdrücklich: NIEMAND kann ein Waldstück ohne Registrierung im CAR-Kataster besitzen, bzw. ekonomisch benutzen! Alle sogenannten Waldinvestoren, die hohe Renditen sind fast ausnahmslos Betrüger!
Sollte Ihnen jemand in Südamerika oder Mittelamerika so eine Waldinvestition mit verlockenden hohen Renditen anbieten, ist sehr hohe Vorsicht geboten! Für Brasilien: Lassen Sie sich in jedem Fall vor Zusagen zu so einer „Investition“ die Kataster Nummer CAR zeigen!
Öffnen Sie die Seite der IBAMA oder den direkten Link zur Abfrage einer CAR-Kataster Nummer: https://www.car.gov.br/publico/imoveis/index

Dort sieht man ein Beispiel einer solchen CAR-Nummer – dort die Nummer eines anbietenden Investor eingeben und nachsehen ob diese CAR-Nummer dort aufscheint!
Hat der gutgekleidete Investor mit schönem Anzug und schoner Seite und „seriösen“ Büro keine solche Nummer vorzuweisen, dann ist er entweder dämlich oder ein Betrüger oder Beides!!
Lesen Sie den Beitrag: Dokumente in NICHT-portugiesischer Sprache – auch wenn Sie einen Vertrag zum Kauf eines Waldgrundstückes in Brasilien bei einem deutschsprachigen „seriösen“ Notar oder Anwalt in DE / CH / AT unterschreiben, hat dieser Vertrag keinerlei Rechtskraft! Sie kaufen nur einen „Vertrag bzw. Zettel“ beim Juristen in Europa! Sie werden kein Grundstück besitzen bzw. jeweils irgendwelche Gewinne machen!

4.) CADASTRO NACIONAL DE IMÓVEIS RURAIS (CNIR) = das nationale Kataster von Agrargrundflächen,
also die genaue Vermessung und Einteilung in Grundstückseinheiten von ländlichen Grundflächen! (lotes) Jeder Eigentümer von Agrargrundflächen muss mit einer CIR = Código do Imóvel Rural im CNIR eingetragen sein!

Abfrage CNIR im Jahr 2019 – link zum Finanzamt von Brasilien:
(wie lange der Link funktioniert – keine Ahnung!)
Beim Verkauf der Grundflächen kann der Käufer gratis einen Auszug auf folgender Seite bekommen, und dadurch einen Beweis, dass dieses Grundstück ordentlich vermessen und ins ländliche Kataster eingetragen worden ist!
O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)
https://www.gov.br/incra/pt-br/assuntos/governanca-fundiaria/cadastro-imovel-rural
Diese Seite wird von der INCRA betrieben und kontrolliert: http://www.incra.gov.br/ Definition „zona rural„:
http://www.significados.com.br/zona-rural/

Die 5 wichtigsten Katastergesetze bzw. Raumordnungsgesetze für ländliche Grundflächen das Gesetz LEI Nº 4.504, DE 30 DE NOVEMBRO DE 1964 = dieses Gesetz enthält Definitionen für „Großgrundbesitz, was ist ein „modulo“, Besiedelung, private und öffentliche Agarargrundflächen usw.!

LEI No 4.947, DE 6 DE ABRIL DE 1966. = auch Definitionen über modulo rural, und das wichtige verpflichtende Zertifikat für ländliche Grundstücke CCIR LEI No 5.868, DE 12 DE DEZEMBRO DE 1972 und die Verordnung DECRETO No 72.106 zur Besteuerung von ruralen Grundstücken

Das Gesetz LEI No 10.267, DE 28 DE AGOSTO DE 2001 = für ALLE ist eine Registrierung im CNIR mit einer CCIR-Nummer (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural ) verpflichtend!
Die Verordnung DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002 , die nochmals festlegt, dass Eintragungen ins ländliche Kataster verpflichtend sind!!! Das CADASTRO NACIONAL DE IMÓVEIS RURAIS (CNIR) wurde nach dem Prinzip des australischen Torrenssystem adoptiert! Gesetzlich erwähnt wird der Ausdruck „Do Registro Torrens“ eigentlich nur im brasilianischen Grundbuchgesetz Lei 6015 / Artikel 277, 278 und im Gesetz Lei 6216 Torrenssystem ist vergleichbar mit dem österreichischen Grenzkataster – die genaue digitale Neuvermessung und verpflichtende Eintragung in das CNIR – zusätzlich zur Eintragung in das Grundbuchsystem („registro de imóveis„)!
Aufgrund der riesigen Landflächen von Brasilien und verschiedener Einwanderer, gab es und gibt es noch immer alte Flächenmaße – siehe Beitrag „Alqueire“ Das Torrenssystem von Brasilien – das CNIR – bringt alle Flächen Schritt für Schritt auf einen gemeinsamen Nenner, und zwingt alle Eigentümer von Agrargrundstücken zur Eintragung in das CNIR !
Die dort eingetragenen Grundstücksgrenzen sind verbindlich! Torrenssystem – Erklärung auf englisch

5.) das Küsten Kataster von Brasilien Verwaltung im Küstenbereich:
Planos de Gerenciamento Costeiro. http://www.mma.gov.br/gestao-territorial/gerenciamento-costeiro
Diese Verwaltungseinheit wird durch die SPU = Secretaria do Patrimônio da União = Das Sekretariat / Amt für Vermögensverwaltung der Union von Brasilien kontrolliert! Die Begründung steht im Gesetz DECRETO-LEI Nº 9.760, DE 5 DE SETEMBRO DE 1946 : (Pachtzins an die Union Artikel 101, was gehört der Union) Schon seit 1946 gehören der Union von Brasilien die Grundstücke der gesamten Küste, alle beschiffbaren Flüsse und Seen, usw….! Ganz egal ob im urbanen Bereich oder ländlichen Bereich!!! Weitere wichtige Gesetze zur Vermessung und Kontrolle der SPU sind:
Vermessungsgsetz Küstenbereich Küstengesetz Brasilien LEI Nº 7.661, DE 16 DE MAIO DE 1988. (Zoneneinteilung, Zugang zum Meer, )
LEI Nº 11.481, DE 31 DE MAIO DE 2007 – ein Katastergesetz von der SPU – beginnt mit dem Titel „do cadastramento“ = über die Eintragung ins Kataster im Küstenbereich oder Brachland usw…..!!
Das Gesetz Lei 9636 – Besetzungen kann man nur mehr für Grundstücke die vor dem 27 de abril de 2006 gemacht worden sind, regularisieren (rückwirkende Pacht bezahlen!) – siehe Artikel 7o Und eine kleine aber sehr wichtige Verordnung:
DECRETO-LEI Nº 1.561, DE 13 DE JULHO DE 1977. Art. 1º – É vedada a ocupação gratuita de terrenos da União, salvo quando autorizada em lei. = es ist verboten, gratis Grundstücke von der Union zu besetzen, es sei denn, das Gesetz erlaubt es! (kein Gesetz ohne Ausnahme1!!) SPU = Secretaria do Patrimônio da União = Das Sekretariat / Amt für Vermögensverwaltung der Union von Brasilien
https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/

Die SPU kontrolliert nicht nur die Vermessungsgrenzen ihrer Bereiche (Küstenkataster) sondern führt auch ein Register für Erbbaurechte, Pachtrechte, Besetzungsrechte ihrer Gebiete! Dieses Register – eine Art Grundbuch für Erbbaurechte nennt man RIP – Registro Imobiliário Patrimonial. Eigentum auf fremden Grund nennt man Erbbaurecht (= enfiteuse) , eine Art Pacht ohne Fruchtgenuß – wie Eigentum – mit einer jährlichen Abgabe von 0,6 % vom Verkehrswert ) ! Strandbars und Strandrestaurants haben ein Pachtrecht (Fruchtgenuß) – vergleichbar mit einem Superedifikat in Österreich! Egal welche Rechte man besitzt, man muss mittels einer RIP-Nummer ins Registro Imobiliário Patrimonial eingetragen sein!
Diese Registrierung ins RIP-Register ist verpflichtend, bei Ignorierung können dort illegal errichtete Gebäude oder Konstruktionen abgerissen werden! Die RIP-Nummer kann man gratis ohne loggin auf dieser Seite abfragen – Link 2019:
http://atendimentovirtual2.spu.planejamento.gov.br/Emissoes/DARF/DARFPedido.asp

Alle Rechte die im RIP eingetragen sind, müssen zusätzlich nochmals im Grundbuch =“registro de imoveis“ des jeweiligen muicipios (Bezirk / Landkreis) intabuliert/eingetragen werden!
Grundstücke der Marine:
http://www.terrenosdemarinha.com.br/o_que_sao_terrenos_de_marinha.aspx

6.) Das Kataster für indigene Völker von Brasilien demarcação das terras indígenas = Vermessungsgrenzen der Gebiete von indigenen Völkern gesetzlich geregelt im Gesetz DECRETO N^o 1.775, DE 8 DE JANEIRO DE 1996. Normas Técnicas para a Demarcação de Terras Indígenas = technische Normen zur Abgrenzung / Vermessung von indigenen Grundstücken / Gebieten download hier – mit Beispielen und Abbildungen von Grenzsteinen / Grenzmeilern:
https://www.gov.br/funai/pt-br

Für Neulinge im Immobilienrecht:
Das Kataster ist NICHT das Grundbuch!!! Das Grundbuch nennt man in Brasilien „registro de imoveis“ !! Das Grundbuch in Brasilien geniest öffentlichen Glauben – siehe Beitrag!

Alle Katasterdaten von Punkt 1 bis Punkt 4 müssen ins Grundbuch übertragen werden!!! In indigenen Gebieten ist kein Eigentumserwerb möglich!!!

Fragen und Kommentare im Forum wichtige Anmerkung:
die Angaben im deutschen WIKI über das Kataster in Brasilien sind absoluter Blödsinn, von einem Frischgringo geschrieben der weder portugiesisch beherrscht noch eine Ahnung vom Immobilienrecht hat!!!!!

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