Jul 052016
 

Farmland in Brasilien / Kauf einer Farm in Brasilien / Kauf einer Plantage in Brasilien

Farmland oder auch Agrarland zu kaufen, zu besitzen, das ist der Traum von vielen Aussteigern aber auch von Großinvestoren!

Brasilien ist das 5. größte Land auf dieser Welt, und hat die besten Vorraussetzungen für diese Träume!

Jedoch, für Ausänder gibt es Hindernisse und Einschränkungen!

Nicht etwa, weil Brasilianer Ausländer feindlich sind, sondern weil gewisse Großinvstoren – Brasilianer und Ausländer – große Landflächen einfach aufkauften und die dann brachliegen ließen!

Einfach aus Geldgier Land kaufen und damit spekulieren, das ist in Brasilien seit der Agrarreform nicht mehr möglich, schon gar nicht für Ausländer!

Die Geschichte der brasilianischen Agrarreform geht zurück bis auf das Jahr 1964 ! Damals hieß das Institut: Instituto Brasileiro de Reforma Agrária (IBRA)

Daraus entstand die heutige INCRA !
Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária –

Nationalinstitut für Landerschließungen / Besiedelung und Agrarreformen

http://www.incra.gov.br/


Der Kauf von Agrarland, sei es nun zur Viehwirtschaft, eine Plantage für Kakao oder Obst , oder z.B. das neue „grüne Gold“ nämlich Zuckerrohr zur Produktion von
Ethylalkohol, Brasilien bietet Anbauflächen für Alles!


Jedoch, um Grundstücksspekulanten und Immobilienhaien einen Riegel vorzuschieben, gibt es rigorose Regeln für Ausländer und ausländische Firmen !

Der juristische Gesetzesdschungel des brasilianischen Immobilienrechtes im Bereich Agrargrundstücke ist schier undurchdringlich, unübersichtlich , man könnte sagen verwirrend bis chaotisch!

Von 100 Anwälten haben vielleicht 5 einen Durchblick, von den üblichen Immobilienmakler von 100 Maklern vielleicht Einer!?

Von den üblichen „netten deutschsprachigen hilfsbereiten Freunden“ – gibt es im Normalfall niemand, der überhaupt jemals ein Gesetz des brasilianischen Immobilienrechtes für den Agarbereich jemals gelesen oder auch nur davon gehört hat!

Das wichtigste Gesetz, sozusagen die Basis für das gesamte Immobilienrecht im Bereich Agrargrundstücke ist das „Estatuto da Terra“ = Bodenverordnung / Bodenstatuten

das Gesetz LEI Nº 4.504 vom 30. November 1964!
http://www.investment-portal.net/brasilien/gesetzebrasilien/Lei4504.htm

Dieses Gesetz enthält genaue Definitionen über die brasilianischen Ausdrücke für Katastralgemeinden und Raumordnung im Agrarbereich / ländlichen Bereich wie:

Imóvel Rural = ländliche Immobilie, Propriedade Familiar = familiäres Eigentum, Módulo Rural = ländliche Einheit, Minifúndio = Kleingrundbesitz, Latifúndio = Großgrundbesitz, Empresa Rural = Landwirtschaftliches Unternehmen, Parceleiro, Cooperativa Integral de Reforma Agrária (C.I.R.A.),
Colonização = Besiedelung, Terras Públicas e Particulares (= öffentliche und private Liegenschaften)

piqueteamento – Pflichten des Eigentümers – Unterteilung des Agrargrundstückes in „Koppeln“ – Artikel 61 / § 4 b
siehe Beitrag: http://www.investment-portal.net/immobilienforum/viewtopic.php?f=26&t=423

Regulierung der Artikel 95 und 96 des Gesetzes 4509 durch Agrar Mieten Brasilien Gesetz / LEI Nº 11.443
http://www.investment-portal.net/brasilien/gesetzebrasilien/Agrar%20Mieten%20Brasilien%20LEI%2011443.html

LEI Nº 6.746, DE 10 DE DEZEMBRO DE 1979
http://www.investment-portal.net/brasilien/gesetzebrasilien/LEI6746.html

Bewertung von Brachland (nacktes Land) in Brasilien – Ergänzung zu Gesetz 4504

und Regulierung dieses Gesetzes durch die Verordnung DECRETO Nº 84.685, DE 6 DE MAIO DE 1980

 

Das wichtigste Gesetz für Ausländer und ausländische Firmen um Agrarland / Plantagen / Farmland zu erwerben ist das Gesetz Lei 5709:

LEI No 5.709, DE 7 DE OUTUBRO DE 1971 (im Anhang die Verordnung decreto 74.965 von 1974 )

http://www.investment-portal.net/brasilien/gesetzebrasilien/Lei5709auslaendergrunderwerbsgesetzbrasilien.html

Ausländer Grunderwerbsgesetz für ländliche Grundstücke in Brasilien

Nur Ausländer mit permanenten Visum und ständigen Wohnsitz in Brasilien dürfen Agrargrundstücke erwerben – größer als 3 „Módulos de Exploração Indefinida“ und kleiner als 50 „Módulos de Exploração Indefinida“ und brauchen dazu eine eigene Genehmigung bei der zuständigen INCRA des Municipios / Landkreises / Bezirk!

Kleiner als 3 „Módulos de Exploração Indefinida“ bedürfen keinerlei Genehmigung bei der INCRA!

Weiteres steht in der Verordnung Verordnung decreto 74.965 von 1974:

Artikel 3º
Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública =
= Der Erwerb eines Agrargrundstückes durch eine ausländische Person, physisch oder juristische Person, muss mittels öffentlicher Urkunde erfolgen!!

Artikel 5
………….. não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios = die Summe aller ländlichen Agrargrundstücke dürfen nicht mehr als 1/4 der Gesamtfläche eines Munizipios (Landkreis, Bezirk) betragen / überschreiten!
§ 1º As pessoas de mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo =
=
Personen ausländischer Herkunft die dieselbe Nationalität besitzen, dürfen nicht mehr als 40 % eines municipios ausmachen!!!


Und jetzt wird wohl jeder Ausländer sich fragen: „was ist ein „
Módulos de Exploração Indefinida“ ??
Tja jetzt fängt es erst an richtig kompliziert zu werden!

Natürlich weiß fast niemand, was oder wieviel Hektar ein „Módulo de Exploração Indefinida“ (MEI) ausmacht oder misst!??

„indefinida“ bedeutet schon mal „undefiniert / undefinirbar“ – mit anderen Worten, NICHT genau festgelegt!

Ein „Módulo de Exploração Indefinida (MEI) „ kann 10 Hektar Land sein oder auch nur 2 Hektar!

Und genau das macht die ganze Sache, bzw. den Grundstückskauf im Agrarbereich für Ausländer und ausländische Firmen so kompliziert!

Für Immobilienbetrüger und sogenannte „freundliche deutschsprachige Gringos“ – die sich als „Vermittler“ bzw. „Investorensucher“ und „Alleswisser“ anbieten, eine wahre Goldgrube um naive Frischgringos abzuzocken!

Die offizielle Definition der INCRA für ein MEI:

MEI = Modulo de Exploração Indefinida

http://www.incra.gov.br/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/aquisicao-e-arrendamento-de-terras-por-estrangeiro/file/1114-modulo-de-exploracao-indefinida-mei

O Modulo de Exploração Indefinida é uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida. A dimensão do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural. Acesse as informações sobreo tamanho do MEI de cada município por meio do arquivo disponível abaixo =

= Das Modulo de Exploração Indefinida ist eine Maßeinheit, ausgedrückt in Hektar, begründet auf dem “ módulo rural“, mit einer nicht definierten Bewirtschaftung / Nutzung!

Die Dimension variiert zwischen 5 und 100 Hektar, mit Übereinstimmung der Zona Tipica de Módulo (ZTM) des jeweiligen Munizipios der ländlichen Immoiblie!

Sie können die zuständigen Ausmaße für jedes Munizipio unter dem obigen Link downladen (allerdings sind das .mdb-Dateien – die fast niemand öffnen kann!!)

„Módulos de Exploração Indefinida (MEI) “ sollte man NICHT verwechseln mit:

módulo rural (MR) – siehe Definition III do art. 4º do Estatuto da Terra und DECRETO Nº 55.891 / Artikel 11, DE 31 DE MARÇO DE 1965
http://www.investment-portal.net/brasilien/gesetzebrasilien/modulo%20rural%20DECRETO%2055891.html

und nicht verwechseln mit:

módulo fiscal (MF) = wird in Hektar gemessen, einzige maßgebende Tabelle ist die Instrução Especial Incra nº 20, de 1980.
siehe:
http://www.incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao_especial/IE20_280580.pdf

Weiteres gibt es noch die Ausdrücke – um ein „Módulos de Exploração Indefinida (MEI) “ zu berechnen :

Zonas Típicas de Módulo – ZTM – und

CÓDIGO DA MRG = MICRORREGIÃO GEOGRÁFICA-MRG – siehe IE/INCRA Nº50/97

http://www.incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao_especial/IE50_260897.pdf

Fração Mínima de Parcelamento – FMP – siehe Lei 4504 / Artikel 65

Für die Berechnung des „Módulos de Exploração Indefinida (MEI) “ braucht man von der INCRA die Normen:

INSTUÇÃO ESPECIAL/INCRA Nº50, DE 26 DE AGOSTO DE 1997.

http://www.incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao_especial/IE50_260897.pdf

und

INSTRUÇÃO ESPECIAL/INCRA/Nº05-a, DE 06 DE JUNHO DE 1973:

http://www.incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao_especial/IE5a_060673.pdf

Wie man an Hand dieser Tabellen sieht, ist das wirklich super kompliziert!

Die einzige sichere Möglichkeit um herauszufinden wieviele „Módulos de Exploração Indefinida“ es in dem fraglichen municipio gibt ist:

man fragt an Ort und Stelle die Vertretung der INCRA in der jeweiligen Bezirkshauptstadt (capital do municipio )

Selbst Berechnungen anstellen, oder irgendwelchen Behauptungen zweifelhafter deutschsprachiger „Freunde“ oder „Maklern“ zu vertrauen ist eher eine unsichere Sache!

Die brasilianische Regierung hat da ein paar grundsätzliche Ansichten, die fast einen kommunistischen Anschein geben:
Os imóveis rurais pertencentes à União – Lei 4504 / Artikel 10 / § 3
und
Agrargrundstücke Brasilien LEI No 4.947, DE 6 DE ABRIL DE 1966.

http://www.investment-portal.net/brasilien/gesetzebrasilien/LEI%204947.html

Todos os imóveis rurais pertencentes à União – alle ländlichen Immobilien gehören der Union – Artikel 6

Fica vedada a inscrição de loteamentos rurais no registro de imóveis….. = die Eintragung ins Grundbuch ist verboten ohne Genehmigung der INCRA – Artikel 10

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR – Artikel 22

 

Was für den Käufer einer Farm / Agrarland / Plantage sehr wichtig ist:

1. die Kontrolle der CAFIR-Nummer (CCIR-Nummer / NIRF-Nummer vor dem Kauf!
Die Abfrage der Katasternummer CCIR ist gratis im Internet abrufbar:
Kontrolle der verpflichtenden Katasternummer von Agrargrundstücken im Internet – gratis abrufbar für ALLE ohne einloggen:
die CAFIR-Nummer
verschiedene Webseiten bieten dieses Service gratis an – unumgänglich für den Käufer, vor dem Kauf die Regularität der Immobilie zu überprüfen:

Emissão do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR)
https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao … ndowId=2bb

Cafir – Coletor Web
https://coletorcafir.receita.fazenda.go … itacao.jsf
Leider wechseln die Links in Brasilien so schnell wie die Minister wechseln!!??

Auf jeden Fall muss jeder der behauptet Eigentümer / Pächter / Mieter eines ländlichen Agargrundstückes zu sein, beweisen, dass das Grundstück ordentlich im Kataster (CIR – Cadastro de Imóvel Rural)
registriert ist!
Zusätzlich zur Grundbucheintragung – „registro de imoveis“

2. Die Escritura (Urkunde) mit der der angebliche Eigentümer sein Grundstück erworben hatte, muss beglaubigt sein (mit Stempel vom Notar/Cartorio) – also eine escritura publica!!!

3. Gehen Sie vor dem Kauf und bevor irgend etwas unterschrieben wird, persönlich zur zuständigen INCRA der jeweiligen Bezirkshauptstadt, und fragen nach, ob der Verkäufer eine Genehmigung hat (im Falle, das der Verkäufer ein Ausländer ist!!!)

Faktum: wenn der Verkäufer der sich als Eigentümer oder Pächter ausgibt, nicht in diesem Kataster CIR – Cadastro de Imóvel Rural registriert ist, dann ist etwas faul!!!
Und Leute die sich als Makler oder „Investorenvermittler“ ausgeben, und keine Ahnung von diesen Regelungen haben, sollten besser nicht mit Immobilien in Brasilien handeln!

siehe auch: die Urkunde in Brasilien – „escritura:
viewtopic.php?f=12&t=105

 

 

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